Desde la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 que modificó la ley de alquileres, el mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos, generando tanto oportunidades como incertidumbres para propietarios e inquilinos. Marcelo Mascarino, experto en el sector, ofrece una perspectiva detallada sobre esta nueva realidad y sus efectos en la ciudad de Posadas.
Anteriormente, la mayoría de los contratos se ajustaban de manera anual o semestral, dependiendo de cuándo se habían firmado. Marcelo Mascarino explica en Radio News que en los contratos anuales, el propietario no percibía incrementos durante los 12 meses, a pesar de la inflación. Esto llevaba a que, al finalizar el contrato de tres años bajo la ley anterior (tanto la del gobierno de Macri como la de Alberto Fernández), el último ajuste anual superara considerablemente el valor de mercado en Posadas. En los contratos con ajustes semestrales, basados en un índice que buscaba equilibrar el costo de vida y de la vivienda (en la ley de Alberto) o el ingreso de los trabajadores estables con el costo de vida (en la ley de Macri), se presentaba una situación similar.
«La mayoría se encontró con que el último ajuste de 12 meses superaba totalmente el valor de mercado de las propiedades en la ciudad de Posadas», afirma Mascarino, ilustrando el desajuste generado por los esquemas de ajuste previos.
Con el nuevo DNU, las partes tienen la libertad de acordar la duración del contrato, que puede ser desde un mes hasta tres años. Respecto a la actualización de los valores, esta también queda sujeta al libre acuerdo entre inquilino y propietario. Se pueden utilizar distintos índices para realizar estos ajustes, aunque Mascarino señala que el índice de la construcción ha perdido valoración tras la disolución del Ministerio correspondiente, siendo ahora publicado por el Banco Central o el Banco Nación.
Para lograr un equilibrio en el mercado, Mascarino sugiere que los nuevos contratos se realicen con ajustes acordados entre las partes cada 3, 4 o 6 meses, basados en el costo de vida. Esta flexibilidad busca evitar que tanto inquilinos como propietarios se vean perjudicados por la inflación o por valores desactualizados.
Mascarino ejemplifica esta situación con una experiencia personal: «Cuando recién salió el DNU, yo alquilé una propiedad importante en un valor que me parecía que era realmente alto para el momento en que se tomó y hoy día quedó planchado. Está, o sea, que con un valor bajo con respecto al precio de otros inmuebles en la ciudad de Posada». A pesar de esto, también considera que algunos inmuebles se han cotizado de manera exagerada en relación con los ingresos de la población.
Ante la afirmación del gobierno sobre una baja del 30% en el valor de los alquileres, Mascarino se muestra escéptico. Indica que el promedio del último trimestre fue de un 2,4%, considerando que los meses individuales registraron incrementos de 2,2%, 2,4% y 2,7%. «En el trimestre 2,4 no es nada. O sea, el mes pasado fue 2,2, 2,4, 2,7. O sea, eh si vos tenés que tomar eso en referencia a un año, sí, es un un valor bajísimo. Nosotros antes teníamos en un solo mes un 25, un 30%», explica, relativizando la magnitud de la baja reportada.
Por ello, Mascarino recomienda a los inquilinos con contratos antiguos repactar las condiciones para ajustarlas a sus ingresos actuales y acordar ajustes periódicos más frecuentes y de menor impacto. «Yo, por ejemplo, le sugiero a los a los consumidores o a los inquilinos que ellos piensen, el que tiene un contrato viejo en repactar ya un contrato nuevo porque entonces lo va llevando con sus ingresos actuales y un ajuste, por ejemplo, cada 3 meses que uno se acostumbra se acostumbra a ese ajuste que es liviano y eh no como ocurrió en otras temporadas en donde la gente agarraba y dice, ‘Ah, no, estoy pagando 100,000 pesos alquiler y me iba de vacaciones.’ Cuando llegaba al año tenía un ajuste del 200%, entonces se quería morir».
En la misma línea, aconseja tanto a propietarios como a inquilinos repactar los contratos desactualizados a precios accesibles y lógicos para el mercado de Posadas, con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales basados en el costo de vida. «Yo le recomiendo a todos los propietarios y los inquilinos que repacten esos contratos viejos que han quedado desactualizados, que repacten un precio que sea accesible y que sea dentro de la lógica del mercado de la ciudad de Posada. Y los ajustes que lo hagan trimestrales cuatrimestrales o semestrales con el costo de vida. Entonces, no no puede haber pelea. Esto se va a acomodar siempre y cuando tengamos estabilización».
En cuanto a la situación actual del mercado en Posadas, Mascarino se muestra sorprendido por una demanda que parece haberse estabilizado e incluso sugiere un posible sobrante de alquileres, especialmente en el segmento de estudiantes. Esto contrasta con la alta demanda que se observaba anteriormente, impulsada por la necesidad de buscar nuevas propiedades ante los fuertes aumentos anuales. «Mira, a mí me sorprende un poco porque antes era una demanda realmente muy importante y la demanda se producía porque cuando llegaba el mes 12 al mes 13 tenían incrementos tan grandes que salían a buscar desesperado. Entonces este se hizo muy muy difícil eh digamos conseguir inmuebles porque había una gran demanda. En este momento se estabilizó e incluso creo que hay sobrante de alquileres en la ciudad de los estudiantes». Mascarino especula que la disminución en la demanda estudiantil podría deberse a que algunos jóvenes han dejado de estudiar.
En conclusión, la derogación de la anterior ley de alquileres a través del DNU ha abierto un nuevo panorama en el mercado inmobiliario de Posadas, caracterizado por la libertad de pacto entre las partes. Si bien esto ofrece flexibilidad, requiere de un entendimiento y acuerdo mutuo para evitar los desequilibrios que se generaban con los esquemas de ajuste previos. La recomendación de Marcelo Mascarino se centra en la repactación de contratos y en la adopción de ajustes periódicos y moderados, vinculados al costo de vida, como vía para lograr un mercado más estable y equitativo.