Desde la implementaci\u00f3n del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70\/2023 que modific\u00f3 la ley de alquileres, el mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos, generando tanto oportunidades como incertidumbres para propietarios e inquilinos. Marcelo Mascarino, experto en el sector, ofrece una perspectiva detallada sobre esta nueva realidad y sus efectos en la ciudad de Posadas.<\/p>\n\n\n\n
Anteriormente, la mayor\u00eda de los contratos se ajustaban de manera anual o semestral, dependiendo de cu\u00e1ndo se hab\u00edan firmado. Marcelo Mascarino explica en Radio News que en los contratos anuales, el propietario no percib\u00eda incrementos durante los 12 meses, a pesar de la inflaci\u00f3n. Esto llevaba a que, al finalizar el contrato de tres a\u00f1os bajo la ley anterior (tanto la del gobierno de Macri como la de Alberto Fern\u00e1ndez), el \u00faltimo ajuste anual superara considerablemente el valor de mercado en Posadas. En los contratos con ajustes semestrales, basados en un \u00edndice que buscaba equilibrar el costo de vida y de la vivienda (en la ley de Alberto) o el ingreso de los trabajadores estables con el costo de vida (en la ley de Macri), se presentaba una situaci\u00f3n similar.
\u00abLa mayor\u00eda se encontr\u00f3 con que el \u00faltimo ajuste de 12 meses superaba totalmente el valor de mercado de las propiedades en la ciudad de Posadas\u00bb<\/strong>, afirma Mascarino, ilustrando el desajuste generado por los esquemas de ajuste previos.
Con el nuevo DNU, las partes tienen la libertad de acordar la duraci\u00f3n del contrato, que puede ser desde un mes hasta tres a\u00f1os. Respecto a la actualizaci\u00f3n de los valores, esta tambi\u00e9n queda sujeta al libre acuerdo entre inquilino y propietario. Se pueden utilizar distintos \u00edndices para realizar estos ajustes, aunque Mascarino se\u00f1ala que el \u00edndice de la construcci\u00f3n ha perdido valoraci\u00f3n tras la disoluci\u00f3n del Ministerio correspondiente, siendo ahora publicado por el Banco Central o el Banco Naci\u00f3n.
Para lograr un equilibrio en el mercado, Mascarino sugiere que los nuevos contratos se realicen con ajustes acordados entre las partes cada 3, 4 o 6 meses, basados en el costo de vida. Esta flexibilidad busca evitar que tanto inquilinos como propietarios se vean perjudicados por la inflaci\u00f3n o por valores desactualizados.
Mascarino ejemplifica esta situaci\u00f3n con una experiencia personal: \u00abCuando reci\u00e9n sali\u00f3 el DNU, yo alquil\u00e9 una propiedad importante en un valor que me parec\u00eda que era realmente alto para el momento en que se tom\u00f3 y hoy d\u00eda qued\u00f3 planchado. Est\u00e1, o sea, que con un valor bajo con respecto al precio de otros inmuebles en la ciudad de Posada\u00bb<\/strong>. A pesar de esto, tambi\u00e9n considera que algunos inmuebles se han cotizado de manera exagerada en relaci\u00f3n con los ingresos de la poblaci\u00f3n.
Ante la afirmaci\u00f3n del gobierno sobre una baja del 30% en el valor de los alquileres, Mascarino se muestra esc\u00e9ptico. Indica que el promedio del \u00faltimo trimestre fue de un 2,4%, considerando que los meses individuales registraron incrementos de 2,2%, 2,4% y 2,7%. \u00abEn el trimestre 2,4 no es nada. O sea, el mes pasado fue 2,2, 2,4, 2,7. O sea, eh si vos ten\u00e9s que tomar eso en referencia a un a\u00f1o, s\u00ed, es un un valor baj\u00edsimo. Nosotros antes ten\u00edamos en un solo mes un 25, un 30%\u00bb, explica, relativizando la magnitud de la baja reportada.
Por ello, Mascarino recomienda a los inquilinos con contratos antiguos repactar las condiciones para ajustarlas a sus ingresos actuales y acordar ajustes peri\u00f3dicos m\u00e1s frecuentes y de menor impacto. \u00abYo, por ejemplo, le sugiero a los a los consumidores o a los inquilinos que ellos piensen, el que tiene un contrato viejo en repactar ya un contrato nuevo porque entonces lo va llevando con sus ingresos actuales y un ajuste, por ejemplo, cada 3 meses que uno se acostumbra se acostumbra a ese ajuste que es liviano y eh no como ocurri\u00f3 en otras temporadas en donde la gente agarraba y dice, ‘Ah, no, estoy pagando 100,000 pesos alquiler y me iba de vacaciones.’ Cuando llegaba al a\u00f1o ten\u00eda un ajuste del 200%, entonces se quer\u00eda morir\u00bb.<\/strong>
En la misma l\u00ednea, aconseja tanto a propietarios como a inquilinos repactar los contratos desactualizados a precios accesibles y l\u00f3gicos para el mercado de Posadas, con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales basados en el costo de vida. \u00abYo le recomiendo a todos los propietarios y los inquilinos que repacten esos contratos viejos que han quedado desactualizados, que repacten un precio que sea accesible y que sea dentro de la l\u00f3gica del mercado de la ciudad de Posada. Y los ajustes que lo hagan trimestrales cuatrimestrales o semestrales con el costo de vida. Entonces, no no puede haber pelea. Esto se va a acomodar siempre y cuando tengamos estabilizaci\u00f3n\u00bb.
En cuanto a la situaci\u00f3n actual del mercado en Posadas, Mascarino se muestra sorprendido por una demanda que parece haberse estabilizado e incluso sugiere un posible sobrante de alquileres, especialmente en el segmento de estudiantes. Esto contrasta con la alta demanda que se observaba anteriormente, impulsada por la necesidad de buscar nuevas propiedades ante los fuertes aumentos anuales. \u00abMira, a m\u00ed me sorprende un poco porque antes era una demanda realmente muy importante y la demanda se produc\u00eda porque cuando llegaba el mes 12 al mes 13 ten\u00edan incrementos tan grandes que sal\u00edan a buscar desesperado. Entonces este se hizo muy muy dif\u00edcil eh digamos conseguir inmuebles porque hab\u00eda una gran demanda. En este momento se estabiliz\u00f3 e incluso creo que hay sobrante de alquileres en la ciudad de los estudiantes\u00bb. Mascarino especula que la disminuci\u00f3n en la demanda estudiantil podr\u00eda deberse a que algunos j\u00f3venes han dejado de estudiar.
En conclusi\u00f3n, la derogaci\u00f3n de la anterior ley de alquileres a trav\u00e9s del DNU ha abierto un nuevo panorama en el mercado inmobiliario de Posadas, caracterizado por la libertad de pacto entre las partes. Si bien esto ofrece flexibilidad, requiere de un entendimiento y acuerdo mutuo para evitar los desequilibrios que se generaban con los esquemas de ajuste previos. La recomendaci\u00f3n de Marcelo Mascarino se centra en la repactaci\u00f3n de contratos y en la adopci\u00f3n de ajustes peri\u00f3dicos y moderados, vinculados al costo de vida, como v\u00eda para lograr un mercado m\u00e1s estable y equitativo.<\/p>\n\n\n\n